Direito Imobiliário · Condomínios · Campo Grande/MS
Atuação em favor dos condôminos: revisão de cobranças, contestação de valores indevidos e análise de dívidas condominiais antigas.
Triagem inicial
O atendimento é diferente para síndico/condomínio e para condômino. Responda algumas perguntas rápidas para começarmos.
Qual é a sua situação?
Todo condômino tem o dever de contribuir com as despesas do condomínio, mas isso não significa que qualquer cobrança esteja automaticamente correta. Aumentos sem aprovação regular em assembleia, rateios que não seguem a convenção, multas e juros acima do permitido, e até cobrança de dívidas antigas que já deveriam estar prescritas são situações mais comuns do que parece.
A solução certa para cada caso depende da análise da documentação e das circunstâncias específicas.
Entenda em linguagem simples
A lei estabelece que cada condômino deve contribuir para as despesas do condomínio na proporção da sua fração ideal, salvo se a convenção estabelecer forma diferente. Isso não dá ao condomínio liberdade para cobrar qualquer valor, a qualquer momento, sem seguir as regras.
Aumentos e despesas extraordinárias precisam de aprovação regular em assembleia, convocada e realizada conforme a convenção. Se isso não aconteceu, a cobrança pode ser questionada.
Existe prazo para o condomínio cobrar. O Superior Tribunal de Justiça definiu, em recurso repetitivo (Tema 949), que a cobrança de taxa condominial, ordinária ou extraordinária, prescreve em 5 anos, contados do dia seguinte ao vencimento de cada parcela. Parcelas mais antigas que isso, em regra, não podem mais ser exigidas.
Multas e juros têm limite. Pelo Código Civil (art. 1.336, §1º), a multa por atraso não pode passar de 2% sobre o valor da dívida, esse teto vale sempre, nem a convenção do condomínio pode ultrapassá-lo. Já os juros de mora são de 1% ao mês, a não ser que a convenção estabeleça percentual diferente. Cobranças acima disso podem ser questionadas.
O síndico também tem obrigações, e responde por elas. Pela lei (Código Civil, art. 1.348), cabe ao síndico convocar assembleia, cobrar as contribuições devidas, administrar o condomínio e, principalmente, prestar contas à assembleia todos os anos. Quando o síndico não presta contas de forma clara, ou toma decisões sobre cobrança sem passar por assembleia, isso também pode ser questionado pelos condôminos.
A lista pode mudar de acordo com o seu caso.
Ilton Hashimoto
Advogado · Campo Grande/MS
Bacharel em Direito pela Universidade Anhanguera-Uniderp, Campo Grande/MS.
Depende. O STJ definiu (Tema 949) que a cobrança de taxa condominial prescreve em 5 anos. Parcelas mais antigas que isso, em regra, já não podem mais ser exigidas.
Sim, quando o aumento não foi aprovado de forma regular em assembleia, seguindo o quórum e a convocação exigidos pela convenção.
Pelo Código Civil (art. 1.336, §1º), a multa é limitada a 2% sobre o valor da dívida, um teto que a convenção não pode ultrapassar. Os juros de mora são de 1% ao mês, salvo se a convenção fixar percentual diferente.
Contestar valores de forma técnica é um direito do condômino. A análise busca justamente separar o que é devido do que não é.
Sim. O rateio de despesas extraordinárias também pode ser contestado quando não segue a convenção ou não foi aprovado regularmente.
Sim. O Código Civil (art. 1.348) exige que o síndico preste contas à assembleia todos os anos. A falta de transparência sobre para onde vai o dinheiro do condomínio também pode ser questionada pelos condôminos.
A solução adequada depende da análise da documentação e das circunstâncias do caso concreto.
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